Entre 2010 et 2024, le taux de vacance commerciale a plus que doublé dans les centres-villes français, passant de 6% à 14%. Dans le même temps, 5 milliards EUR ont été mobilisés via Action Cœur de Ville, 84 foncières de revitalisation créées, 1.306 zones d'exonération instaurées.
Pourtant, 85% des Français attendent que leur maire fasse du centre-ville une priorité. Toutefois, pour comprendre ce qui fonctionne vraiment, il est essentiel d’adopter une démarche rigoureuse d‘évaluation des politiques publiques en s’appuyant sur des données fiables et des indicateurs pertinents.
Des investissements massifs, des résultats contrastés
Action Cœur de Ville, lancé en 2018 et prolongé jusqu'en 2026, mobilise 245 communes et affiche des résultats encourageants : 68% des projets sont en cours ou livrés, la vacance commerciale dans les villes lauréates a baissé de 1,7 point depuis 2020 (contre 0,3 point ailleurs). Sedan a réduit sa vacance de 7 points, Béthune de 5,5 points, Château-Gontier-sur-Mayenne est passée de 16,8% à 5,9%. À l'inverse, plus de 20 centres-villes dépassent les 15% de commerces vides, et le taux moyen dans les villes participantes reste à 13,4% contre 7,7% ailleurs.
Les grandes métropoles ne sont pas épargnées. Paris est passée de 3,7% de vacance en 2017 à 7,1% en 2023. Pourtant, un paradoxe émerge : la fréquentation des centres-villes a progressé de 7,8% en 2024, avec un bond de 10,8% dans les villes de plus de 100.000 habitants. Les 13 millions de visiteurs du Black Friday confirment que les Français fréquentent massivement les espaces commerciaux physiques.
Cette contradiction s'explique par une mutation profonde : entre 2019 et 2024, 50.000 emplois ont disparu dans le prêt-à-porter tandis que la restauration en créait 100.000. Le secteur beauté-santé affiche +6,7%, mais la maroquinerie recule de 5,2%. Parallèlement, l'e-commerce atteint 175 milliards EUR en 2024, avec Vinted devenu le site de mode le plus visité en France (120 millions de visiteurs mensuels). La Cour des Comptes le reconnaît : « En dépit d'un effort soutenu d'évaluation, il semble parfois difficile de mesurer ce qui relève directement d'Action Cœur de Ville ».
Les vrais indicateurs de performance publiques que les collectivités ne mesurent pas
Les élus pilotent avec des indicateurs de moyens (budget engagé, animations organisées, foncières créées) plutôt que de résultats. Personne ne sait vraiment pourquoi certaines villes réussissent spectaculairement là où d'autres s'enfoncent à budget équivalent. Les 1.306 zones de revitalisation créées restent méconnues : certaines communes classées l'ignorent, d'autres déclassées l'ont appris par hasard.
Le poids réel des charges immobilières
Bordeaux Métropole lance en janvier 2026 une enquête sur les loyers commerciaux pour mesurer leur impact concret : montant du loyer, charges, motivations de déménagement (loyer prohibitif, local inadapté, fréquentation en baisse). L'objectif est de croiser perceptions et leviers actionnables. Si un commerçant quitte le centre-ville à cause d'un loyer prohibitif, investir dans une animation de Noël ne changera rien. À l'inverse, si la vraie raison est le manque de fréquentation, agir sur les charges ne résoudra pas le problème.
Les attentes citoyennes sur le rôle du centre-ville
64% des Français se disent attachés à leur centre-ville (74% chez les 25-34 ans), mais ils y recherchent désormais davantage un lieu de vie qu'un lieu d'achat : espaces verts, terrasses, marchés, culture. Les services remplacent les enseignes textiles. Cette mutation répond-elle aux attentes des habitants ? La commune de Seyssinet-Pariset a constitué un panel citoyens par tirage au sort pour débattre de la vision territoriale à 20-40 ans. Cohda a accompagné le recrutement de citoyens et commerçants avec des quotas sociodémographiques pour garantir une représentativité des publics. Cette démarche confronte les priorités politiques aux usages réels.
La cohérence entre dispositifs publics
Les programmes se multiplient (Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain, Plan de Transformation des Zones Commerciales), mais personne ne sait s’ils se renforcent ou se cannibalisent. Une ville peut cumuler les dispositifs et voir sa vacance grimper parce que le vrai problème est ailleurs : accessibilité, insécurité ressentie, manque de logements en centre-ville, gentrification via Airbnb.
L’impact de la concurrence e-commerce
Avec 175 milliards EUR en 2024, l'e-commerce capte une part croissante de la consommation. Vinted écrase les enseignes traditionnelles, Shein et Temu bouleversent le retail avec des prix ultra-compétitifs sans créer d'emplois en France. Les collectivités investissent sans mesurer dans quelle proportion la vacance commerciale résulte de leurs propres carences ou de tendances macroéconomiques qu'elles ne maîtrisent pas.
Trois leviers pour piloter avec des données fiables
Mesurer l'impact d'une politique publique suppose de croiser trois niveaux d'analyse : les attentes des citoyens, la réalité économique des acteurs, et l'efficacité comparée des dispositifs.
Les panels citoyens pour ancrer les projets dans les usages
En recrutant un panel représentatif par tirage au sort, les collectivités identifient les priorités réelles avant d’investir : améliorer la mobilité douce, végétaliser les espaces publics, soutenir les commerces alimentaires, créer des lieux de convivialité. Ces panels révèlent quels services manquent, pourquoi les habitants désertent le centre-ville le week-end, quelle image ils ont de l’offre commerciale.
Les enquêtes économiques pour comprendre les arbitrages des commerçants
En mesurant concrètement ce qui pèse sur la trésorerie (loyers, charges, évolution depuis l'installation, motivations de déménagement), les collectivités calibrent leurs aides : faut-il agir sur les loyers via des foncières, sur les charges énergétiques via l'isolation, ou sur la fréquentation via des animations ? En croisant ces données avec les profils d'activité, elles adaptent leur stratégie : favoriser l'implantation de commerces alimentaires (facteur déterminant de vitalité selon la FACT), réguler certaines enseignes, mutualiser des espaces.
Les benchmarks territoriaux pour identifier les bonnes pratiques
Comparer les dispositifs, les profils de commerces et les politiques d'urbanisme entre villes de taille comparable permet d'isoler les facteurs de succès réplicables. Ces analyses révèlent par exemple que les villes avec plus de 12% de commerces alimentaires ont une vacance nettement inférieure, ou que la présence d'un marché hebdomadaire dynamise durablement les commerces alentour.
Les centres-villes ne manquent pas d’argent, ils manquent de données
Les dispositifs existent : Action Cœur de Ville, foncières de revitalisation, zones d’exonération, managers de commerce. Mais sans indicateurs fiables sur ce qui fonctionne, ces investissements restent aléatoires. Certaines villes réussissent spectaculairement, d’autres s’enfoncent malgré des budgets équivalents.
Cohda accompagne les collectivités territoriales depuis 15 ans dans la transformation de leurs centres-villes. L’institut réalise des panels citoyens par tirage au sort pour ancrer les projets dans les usages réels, des enquêtes économiques auprès des commerçants pour comprendre leurs arbitrages, et des benchmarks territoriaux pour identifier les bonnes pratiques réplicables. Les méthodologies croisent données quantitatives (loyers, charges, fréquentation, vacance) et qualitatives (motivations, attentes, perceptions). Les questionnaires sont co-construits avec les services techniques, les analyses différenciées par secteur d’activité et zone géographique, les recommandations hiérarchisées selon les leviers actionnables.
Les centres-villes français ne se réinventeront pas sans mesurer ce qui compte vraiment : non pas le nombre de dispositifs créés, mais leur impact sur la vie quotidienne des habitants et la viabilité économique des commerçants.
Questions fréquentes sur ce sujet :
Une collectivité peut cumuler plusieurs dispositifs sans traiter la cause principale de la fragilisation du centre-ville. Les actions liées au commerce, au logement, à la mobilité, à l’espace public, à la sécurité ou au tourisme doivent être analysées ensemble. Une étude d’évaluation permet de vérifier si ces politiques se renforcent mutuellement, si certains publics restent exclus et si des effets contradictoires apparaissent. Cette approche peut notamment révéler qu’une animation commerciale ne compense pas un problème d’accessibilité, qu’une rénovation urbaine accélère la hausse des loyers ou que le manque de logements limite la fréquentation quotidienne du centre-ville.
L’essor du e-commerce transforme les habitudes de consommation, mais il ne suffit pas à expliquer à lui seul la vacance commerciale. Les collectivités doivent distinguer ce qui relève des tendances nationales de ce qui dépend de leurs propres choix en matière d’accessibilité, d’offre commerciale, de logement ou d’animation. Des enquêtes auprès des habitants et des commerçants permettent de mesurer les parcours d’achat, les critères de fréquentation, les achats réalisés en ligne et les raisons pour lesquelles certains publics ne se rendent plus en centre-ville. Ces données aident à construire une stratégie complémentaire au numérique, fondée sur les services, l’expérience, la proximité et la convivialité.
La vacance commerciale peut résulter de causes très différentes : loyers trop élevés, charges importantes, manque de fréquentation, problèmes d’accessibilité, locaux inadaptés, sentiment d’insécurité ou évolution des habitudes de consommation. Une enquête auprès des commerçants permet de mesurer le poids respectif de ces facteurs, d’identifier les secteurs d’activité les plus fragiles et de comprendre les intentions de déménagement ou de cessation d’activité. Ces données aident les collectivités à calibrer leurs actions : soutien aux loyers, rénovation des locaux, amélioration de la mobilité, développement des commerces alimentaires ou renforcement de l’animation locale.
Une évaluation complète doit croiser plusieurs familles d’indicateurs. Il est nécessaire de mesurer la vacance commerciale, les loyers et charges, la fréquentation selon les jours et les périodes, la diversité des commerces, l’évolution des activités et les motifs de départ des commerçants. Il faut également intégrer le point de vue des habitants : perception du centre-ville, usages, sentiment de sécurité, accessibilité, attentes en matière de services, de commerces, de culture et d’espaces publics. Cette approche croisée permet de relier les données économiques aux usages réels du territoire.
Le montant des investissements engagés ou le nombre d’animations organisées ne suffisent pas à mesurer l’efficacité d’une politique publique. Les collectivités doivent suivre des indicateurs de résultats tels que l’évolution de la vacance commerciale, la fréquentation, la satisfaction des habitants, la viabilité économique des commerces et l’attractivité du territoire. Les études quantitatives permettent de comparer la situation avant et après la mise en place des dispositifs, d’identifier les effets réellement attribuables à la politique menée et de distinguer les actions efficaces des investissements produisant peu de résultats.
